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加快造地建屋   
善用新界土地

簡介

  • 現時香港土地供應短缺,未能滿足市民殷切的住屋訴求
  • 「土地供應專責小組」擬定18個短中長期及概念性土地供應選項,並展開公眾諮詢
  • 要滿足市民對房屋的急切需求,單靠覓地並不足夠
  • 造地過程複雜而冗長,由「生地」變為「熟地」發展房屋,一般需約11至14年
  • 造地過程涉及六個主要政策範疇,包括規劃、徵地、補償、契約修訂、換地及土地補價
  • 若香港未能建立一套全面有效的規劃及土地行政政策,加快造地建屋,任何的土地供應選項,都不可能是短中期選項
  • 智經期望是次研究能豐富社會討論,盡快紓緩及解決本港房屋土地問題,令城市更宜居,促進社會和諧穩定及提升香港長遠競爭力

目的

  1. 在公平合理性、透明度、效率和效益三項準則下:
    檢視與香港房屋土地供應相關的土地與城市規劃及土地行政政策(包括規劃、徵地、補償、契約修訂、換地及土地補價),剖析當中所遇到的困難和挑戰,並提出可行政策建議
  2. 從善用新界土地資源角度:
    探討選定土地供應選項(包括「利用私人的新界農地儲備」及「於新界發展更多新發展區」)在發展香港房屋土地方面的潛力和角色,並提出可行政策建議

研究結果一:
土地規劃欠持續    
新界地積比偏低

  • 不乏規劃願景,但外圍因素和市場變化或令政策難以延續
  • 規劃思維傾向保守,以「需求主導」配合城市發展,未能預留空間應對未來不明朗因素
  • 新界土地受運輸或基礎設施、環境、地形或土力狀況等限制,導致地積比率偏低,未能充分釋放土地可發展潛力

研究結果二:
城規工作漸繁重    
地區諮詢欠協調

  • 現屆城規會由6名官方和32名非官方成員組成,轄下設有兩個規劃小組委員會
  • 擬備或修訂法定圖則,以及審議公眾提出的申述或意見
  • 涉及爭議事宜,要處理大量申述書或意見書;亦要處理不少挑戰規劃決定的司法覆核個案
  • 在人手及時間(9個月法定規劃程序內完成)緊絀、欠缺機制促進各持份者溝通下,每項申請能否得到充分審議值得商榷,未能有效推進規劃發展

研究結果三:
全面收地易惹爭拗    
補償安排影響徵地

  • 有法可依、有例可循:政府引用香港法例第124章《收回土地條例》徵用私人土地作公共用途發展;同時根據香港《基本法》第6條和第105條保障私有財產權,被徵用財產所有人獲補償權利
  • 因徵地的合法性、合理性、程序恰當性出現法律爭拗,訴訟期間受影響土地會被暫停發展
  • 有序可從:政府須向受收地影響人士作出合理補償,商討補償金額的過程需時,拖慢徵地流程

研究結果四:
補價評估欠透明    
全面監察有難度

  • 如土地業權人獲准修訂土地契約作住宅發展,須繳付土地補價
  • 基於合約精神,土地補價的計算方法和雙方磋商過程等資訊不會向外界透露,以保障雙方利益
  • 惟土地補價涉及龐大政府收入,有關契約修訂、換地及土地補價資料透明度不足,令公眾難以全面監察

研究結果五:
公私合營欠統籌及監察    
模式仍存利益輸送疑慮

  • 新界不少於1,000公頃的農地為私人發展商擁有,具備發展房屋的潛力
  • 公私合營建屋獲支持,市民對合作模式卻存顧慮
  • 民意支持興建公營房屋,惟公私營六四比未達標
  • 推行公私營合作項目涉及多個政策範疇,需要協調不同部門、專家和相關持份者,惟現時缺乏統籌及協調

研究結果六:
新發展區需統籌    
城市宜居度待提升

  • 政府自1970年代起共發展了九個新市鎮,滿足本港人口增長及房屋需求
  • 新界未來的新發展區及新市鎮擴展項目將會為本港的房屋及經濟發展起關鍵作用,包括新界東北及西北的新發展區,以及新界北部的策略性增長區
  • 根據過往經驗,統籌角色對於開發新市鎮至關重要,而發展新市填的兩大原則 ─「自給自足」和「均衡發展」─ 亦未能全面提升城市宜居度

研究建議一:
地備所需、地盡其用

引入土地儲備機制    發展基建釋放新界土地潛力

  • 由政府主導規劃,建立土地儲備機制,透過具多元性的土地開拓、具針對性和靈活性的土地使用及具系統性的土地管理三方面,逐步增補本港土地供應,為未來提供穩定充足的土地資源,達成可持續發展的規劃願景
  • 提升新界土地的可使用容量,增加運輸及基礎設施等配套,從而善用住宅地積比率,以配合房屋和人口增長,回應市民急切住屋需要

研究建議二:
用人唯才、群策群力

引入委員自薦制度    增設「協策規劃小組」

  • 公眾人士自薦成為城規會成員或城規會「協策者」,鼓勵公眾參與規劃過程
  • 公平公開方式進行:成立遴選委員會,負責制訂甄選機制
  • 城規會成員擔當「規劃守門人」角色,協助城規會履行法定職能,期望提升城規工作效益
  • 「協策者」擔當「地區協調者」角色,在建議增設的「協策規劃小組」下,促進改劃申請人、政府部門與受影響人士的溝通,期望推進規劃程序

研究建議三:
規劃為本、早搬多償

局部徵地作公共用途發展    增財務誘因促收地

  • 政府以全面的土地和城市規劃為藍本,在徵地前確立土地作「公共用途」;同時保障私有財產權,局部徵地推進發展,以免惹來法律訴訟,拖延土地發展速度
  • 為加快徵地,在現行補償安排上增加財務誘因,受徵地影響的合資格人士可在規定時限內額外領取一筆早鳥搬遷津貼
  • 鼓勵住戶盡早遷到新環境,具時效性的補償安排亦可配合政府收地進程

研究建議四:
資訊需公開  
機制需透明

建立契約修訂資料庫    增加土地補價透明度

  • 為平衡合約保密原則與公共利益,建立資料庫,並訂定完整的披露原則(即兼顧方便性、及時性、準確性、真實性、完整性、公平性和合法性)
  • 公開更多有關契約修訂、換地及土地補價的資料,包括土地補價的計算方法和雙方磋商過程
  • 提升契約修訂及土地補價機制透明度,加深市民對機制的信心,以釋除公眾疑慮

研究建議五:
策略需「陽光」  
用途需利民

成立「創新辦公私合營小組」    「創新PPP」項目以公共用途為先

  • 在政府「政策創新與統籌辦事處」下,設立公私合營小組,負責公私營合作房屋發展的統籌、研究、跨部門協調及監察工作
  • 以公共用途為先,預留大幅土地興建資助房屋和公共設施,包括「首置」單位。其中公私營房屋的比例不應低於六四比,部分資助房屋應鄰近鐵路或公共運輸設施
  • 項目初期以先導形式推行,制訂守則,長遠考慮成立「公私合營管理局」

研究建議六:
跨部門跨界別協作  
強調以人為本原則

成立「重塑新界新發展區辦事處」    20分鐘文化、休閒、生態社區生活圈

  • 發展局轄下成立新的辦事處,引導及統籌新發展區項目,透過跨部門及跨界別的協作,加強連繫地區人士,確保項目發展過程順暢
  • 加入文化歷史、康樂休閒及生態的元素,締造具藍綠網絡及彩色文化地區的城市規劃設施布局;以「20分鐘社區生活圈」為行動方針,並納入《香港規劃標準與準則》
  • 鼓勵市民建立身心健康的生活模式,從而締造真正宜行和易達的宜居城市

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