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加快造地建屋   
善用新界土地

简介

  • 现时香港土地供应短缺,未能满足市民殷切的住屋诉求
  • 「土地供应专责小组」拟定18个短中长期及概念性土地供应选项,并展开公众咨询
  • 要满足市民对房屋的急切需求,单靠觅地并不足够
  • 造地过程复杂而冗长,由「生地」变为「熟地」发展房屋,一般需约11至14年
  • 造地过程涉及六个主要政策范畴,包括规划、征地、补偿、契约修订、换地及土地补价
  • 若香港未能建立一套全面有效的规划及土地行政政策,加快造地建屋,任何的土地供应选项,都不可能是短中期选项
  • 智经期望是次研究能丰富社会讨论,尽快纾缓及解决本港房屋土地问题,令城市更宜居,促进社会和谐稳定及提升香港长远竞争力

目的

  1. 在公平合理性、透明度、效率和效益三项准则下:
    检视与香港房屋土地供应相关的土地与城市规划及土地行政政策(包括规划、征地、补偿、契约修订、换地及土地补价),剖析当中所遇到的困难和挑战,并提出可行政策建议
  2. 从善用新界土地资源角度:
    探讨选定土地供应选项(包括「利用私人的新界农地储备」及「于新界发展更多新发展区」)在发展香港房屋土地方面的潜力和角色,并提出可行政策建议

研究结果一:
土地规划欠持续    
新界地积比偏低

  • 不乏规划愿景,但外围因素和市场变化或令政策难以延续
  • 规划思维倾向保守,以「需求主导」配合城市发展,未能预留空间应对未来不明朗因素
  • 新界土地受运输或基础设施、环境、地形或土力狀况等限制,导致地积比率偏低,未能充分释放土地可发展潜力

研究结果二:
城规工作渐繁重    
地区咨询欠协调

  • 现届城规会由6名官方和32名非官方成员组成,辖下设有两个规划小组委员会
  • 拟备或修订法定图则,以及审议公众提出的申述或意见
  • 涉及争议事宜,要处理大量申述书或意见书;亦要处理不少挑战规划决定的司法复核个案
  • 在人手及时间(9个月法定规划程序内完成)紧绌、欠缺机制促进各持份者沟通下,每项申请能否得到充分审议值得商榷,未能有效推进规划发展

研究结果三:
全面收地易惹争拗    
补偿安排影响征地

  • 有法可依、有例可循:政府引用香港法例第124章《收回土地条例》征用私人土地作公共用途发展;同时根据香港《基本法》第6条和第105条保障私有财产权,被征用财产所有人获补偿权利
  • 因征地的合法性、合理性、程序恰当性出现法律争拗,诉讼期间受影响土地会被暂停发展
  • 有序可从:政府须向受收地影响人士作出合理补偿,商讨补偿金额的过程需时,拖慢征地流程

研究结果四:
补价评估欠透明    
全面监察有难度

  • 如土地业权人获准修订土地契约作住宅发展,须缴付土地补价
  • 基于合约精神,土地补价的计算方法和双方磋商过程等资讯不会向外界透露,以保障双方利益
  • 惟土地补价涉及庞大政府收入,有关契约修订、换地及土地补价资料透明度不足,令公众难以全面监察

研究结果五:
公私合营欠统筹及监察    
模式仍存利益输送疑虑

  • 新界不少于1,000公顷的农地为私人发展商拥有,具备发展房屋的潜力
  • 公私合营建屋获支持,市民对合作模式却存顾虑
  • 民意支持兴建公营房屋,惟公私营六四比未达标
  • 推行公私营合作项目涉及多个政策范畴,需要协调不同部门、专家和相关持份者,惟现时缺乏统筹及协调

研究结果六:
新发展区需统筹    
城市宜居度待提升

  • 政府自1970年代起共发展了九个新市镇,满足本港人口增长及房屋需求
  • 新界未来的新发展区及新市镇扩展项目将会为本港的房屋及经济发展起关键作用,包括新界东北及西北的新发展区,以及新界北部的策略性增长区
  • 根据过往经验,统筹角色对于开发新市镇至关重要,而发展新市填的两大原则 ─「自给自足」和「均衡发展」─ 亦未能全面提升城市宜居度

研究建议一:
地备所需、地尽其用

引入土地储备机制    发展基建释放新界土地潜力

  • 由政府主导规划,建立土地储备机制,透过具多元性的土地开拓、具针对性和灵活性的土地使用及具系统性的土地管理三方面,逐步增补本港土地供应,为未来提供稳定充足的土地资源,达成可持续发展的规划愿景
  • 提升新界土地的可使用容量,增加运输及基础设施等配套,从而善用住宅地积比率,以配合房屋和人口增长,回应市民急切住屋需要

研究建议二:
用人唯才、群策群力

引入委员自荐制度    增设「协策规划小组」

  • 公众人士自荐成为城规会成员或城规会「协策者」,鼓励公众参与规划过程
  • 公平公开方式进行:成立遴选委员会,负责制订甄选机制
  • 城规会成员担当「规划守门人」角色,协助城规会履行法定职能,期望提升城规工作效益
  • 「协策者」担当「地区协调者」角色,在建议增设的「协策规划小组」下,促进改划申请人、政府部门与受影响人士的沟通,期望推进规划程序

研究建议三:
规划为本、早搬多偿

局部征地作公共用途发展    增财务诱因促收地

  • 政府以全面的土地和城市规划为蓝本,在征地前确立土地作「公共用途」;同时保障私有财产权,局部征地推进发展,以免惹来法律诉讼,拖延土地发展速度
  • 为加快征地,在现行补偿安排上增加财务诱因,受征地影响的合资格人士可在规定时限内额外领取一笔早鸟搬迁津贴
  • 鼓励住户尽早迁到新环境,具时效性的补偿安排亦可配合政府收地进程

研究建议四:
资讯需公开  
机制需透明

建立契约修订资料库    增加土地补价透明度

  • 为平衡合约保密原则与公共利益,建立资料库,并订定完整的披露原则(即兼顾方便性、及时性、准确性、真实性、完整性、公平性和合法性)
  • 公开更多有关契约修订、换地及土地补价的资料,包括土地补价的计算方法和双方磋商过程
  • 提升契约修订及土地补价机制透明度,加深市民对机制的信心,以释除公众疑虑

研究建议五:
策略需「阳光」  
用途需利民

成立「创新办公私合营小组」    「创新PPP」项目以公共用途为先

  • 在政府「政策创新与统筹办事处」下,设立公私合营小组,负责公私营合作房屋发展的统筹、研究、跨部门协调及监察工作
  • 以公共用途为先,预留大幅土地兴建资助房屋和公共设施,包括「首置」单位。其中公私营房屋的比例不应低于六四比,部分资助房屋应邻近铁路或公共运输设施
  • 项目初期以先导形式推行,制订守则,长远考虑成立「公私合营管理局」

研究建议六:
跨部门跨界别协作  
强调以人为本原则

成立「重塑新界新发展区办事处」    20分钟文化、休闲、生态社区生活圈

  • 发展局辖下成立新的办事处,引导及统筹新发展区项目,透过跨部门及跨界别的协作,加强连系地区人士,确保项目发展过程顺畅
  • 加入文化历史、康乐休闲及生态的元素,缔造具蓝绿网络及彩色文化地区的城市规划设施布局;以「20分钟社区生活圈」为行动方针,并纳入《香港规划标准与准则》
  • 鼓励市民建立身心健康的生活模式,从而缔造真正宜行和易达的宜居城市

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